Les loyers des logements du parc privé stagnent

Communiqué de presse

Les 33 observatoires des loyers du parc privé publient depuis plusieurs années, parfois depuis 2013, les rapports sur les études menées sur les loyers collectés dans les agglomérations françaises. Ainsi pour les collectes de données 2020, il a été publié 15 études dont 8 concernant des zones tendues, et 22 études sur les chiffres collectés en 2019 dont 8 en zones tendues. Aucune étude concernant les chiffres collectés en 2021 en zones tendues n’est encore disponible. Le temps nécessaire à l’exploitation des données explique ce décalage, mais la qualité des résultats est à ce prix. Ces données et études sont en accès libre sur le site web www.observatoire-des-loyers.org

Il faut noter par ailleurs que des chiffres communiqués bien plus rapidement, évoquant des prétendues augmentations phénoménales des loyers, ne s’appuient que sur des données collectées sans respecter les règles statistiques et d’enquête, et n’ont donc aucune valeur.

Il s’agit de certains sites internet, agences immobilières en ligne ou sites d’annonces immobilières qui publient des chiffres en s’appuyant sur les seules données d’annonces de mises en location. Ce faisant, ils méconnaissent le principe de base de la représentativité de l’échantillon ou ignorent que les annonces de mise en location ne représentent ni la totalité des logements qui changent de locataire, ni l’ensemble du parc locatif privé, car un très grand nombre de logements sont attribués sans qu’une seule annonce ne soit publiée, par exemple par la présentation par l’ancien locataire d’un successeur au bailleur.          
            Au-delà de ce constat, la publication de tels chiffres sert des objectifs moins avouables, tels que faire rêver des investisseurs en herbe pour les décider à acheter fort cher des logements neufs. Les enseignes qui publient de tels chiffres rendent ainsi un très mauvais service aux propriétaires et contribuent de façon déterminante à la mise en place de l’encadrement des loyers dans de nouvelles collectivités.

Quels enseignements peut-on retirer des rapports des observatoires des loyers sur les collectes 2019 et 2020 ?

Il nous a paru intéressant de regarder particulièrement l’évolution des loyers de quelques grandes agglomérations. Nous avons donc sélectionné un panel allant de l’agglomération parisienne, zone tendue dans laquelle Paris est soumise à l’encadrement des loyers, à l’agglomération tourangelle qui est hors zone tendue, en passant par des villes emblématiques de la volonté des élus de les soumettre à l’encadrement des loyers, telles que Lyon, Montpellier et Bordeaux. Nous avons aussi retenu l’agglomération de Bayonne pour laquelle les élus pensent à mettre en place l’encadrement des loyers, et d’autres villes telles que La Rochelle ou Toulouse.

Nous n’avons pas retenu les données des seules villes centres car elles ne sont pas toujours disponibles sur plusieurs années, mais aussi car le choix d’un lieu de résidence par un candidat locataire se décide à l’échelle de l’agglomération, en fonction de multiples paramètres dont la desserte en transports.

Nous avons systématiquement pris en compte les données des agglomérations sur la plus large étendue de temps pour laquelle les données étaient disponibles, soit de 2013 à 2020 pour Montpellier, mais parfois seulement sur deux ans dans le cas de Tours.

            Les résultats sont conformes à ce que nous expliquons depuis longtemps : les loyers stagnent !

Plus précisément, il est possible de distinguer trois cas de figure :

1. Les loyers augmentent à peine plus que l’inflation, simplement du fait de la limitation de l’augmentation à l’IRL, même lors du changement de locataire en zone tendue. C’est le cas de Lyon et Grenoble. En zone non tendue, telle que Tours, les loyers n’augmentent pas du fait qu’il y a plus de logements que de demandes.
2. Certaines zones tendues connaissent une vraie baisse des loyers en euros constants : il s’agit de l’agglomération de Bayonne (0%/an en moyenne de 2014 à 2020 contre 1,3%/an d’inflation moyenne) et de La Rochelle (+0,3% pour les loyers et 1,4% pour l’inflation !).
3. Plusieurs grandes métropoles ont des loyers stables ou connaissent une très légère baisse en euros constant, il s’agit de Bordeaux (0,9%/an en moyenne de 2015 à 2019 contre 1,0%/an d’inflation moyenne), Toulouse, Montpellier, et Paris.

Montant des loyers €/m² dans quelques agglomérations (premiers et derniers chiffres connus)

            Concernant l’agglomération parisienne, les loyers augmentent comme l’inflation, c’est à dire qu’ils stagnent. Cependant le cas de cette agglomération est particulier, tant par son étendue que par son statut de capitale de renommée mondiale. Pour autant, cette évolution contredit de nombreuses pseudo-études publiées depuis quelques mois qui évoquent une proportion importante de loyers qui ne respecteraient pas l’encadrement des loyers. Toutes ces pseudo-études sont fausses pour plusieurs raisons :

1. Toutes basées sur des chiffres résultant d’annonces immobilières, ou pire encore de sollicitations de site web donnant la possibilité de vérifier le respect de l’encadrement des loyers, elles ne respectent pas le principe de représentativité des échantillons. C’est un peu comme si vous déterminiez la proportion de Ferrari dans le parc automobile des Français en regardant la part de celles-ci dans les voitures qui remontent l’avenue des Champs-Élysées !
2. Elles méconnaissent le principe de l’encadrement des loyers qui est basé sur le loyer de référence majoré, Loyer Médian + 20%, soit au maximum une proportion maximale observée de 25% de logements dépassant celui-ci, et plus grave, elles ne tiennent pas compte du complément de loyer, légal et librement accepté par le locataire : par exemple le cas d’un bel appartement doté de prestations particulières, telles que de beaux parquets anciens, qui justifient pleinement un complément de loyer. Tous les locataires du parc privé n’ont pas le seul montant du loyer comme critère de choix d’un logement.
3. Enfin, pour ceux qui s’étonnent du montant apparemment élevé des loyers €/m² des logements de type T1, il serait utile de lire ce qui est écrit dans le rapport « ADIL34_ObsLoyer2013_Cahier1 - Montpellier" page 12 : «Le loyer est une fonction décroissante de la taille du logement : plus le logement est petit et plus le loyer (en €/m²) sera élevé. Dans une certaine mesure, ce mécanisme est normal. On retrouve ce lien dans les prix de vente des logements qui s’explique par des coûts de structures fixes dus à la présence de certains équipements (salle de bain, wc, cuisine,…).». Il sera alors facile de comprendre qu’un T1 à 400 € pour 15m², (26,7 €/m²) est vraiment moins cher qu’un T1 à 600 € pour 30m² (20 €/m²), et non pas plus cher si l’on en jugeait sur le critère du loyer €/m²! Il faut convenir que 200 € de moins par mois, cela compte pour un étudiant. Après la mise en place de l’encadrement des loyers à Bordeaux, en zone 1, le logement de 15 m² verrait son loyer ramené à 300 €, alors que le second ne serait pas affecté !  Cela est-il cohérent ?

Ce lundi 17 janvier 2022 est intervenue la publication de l’indice de référence des loyers ( IRL ) pour le 4^ème trimestre 2021: elle fait état d’une valeur de 132,62, en augmentation annuelle de 1,61 %. Sur l’année 2021, l’INSEE indique également que l’inflation a été de 2,8%. Une fois de plus les loyers du parc privé seront largement contraints par l’IRL, accusant ainsi une baisse en €uros constant.

Le 19 octobre 2021 est intervenue la publication des chiffres de l’observatoire annuel des taxes foncières de l’UNPI : cet observatoire a montré une augmentation, en moyenne nationale, des taxes foncières de 27,9%, soit 3 fois plus que l’inflation sur la même période : c’est donc bien les taxes foncières qu’il faut encadrer !

Il est ainsi démontré que les chiffres du logement locatif privé recouvrent une réalité complexe, mais qu’il est totalement faux de prétendre que les loyers du parc privé s’envolent dans les grandes agglomérations. Ils évoluent sensiblement comme l’inflation, avec des variations minimes autour de celle-ci, selon les agglomérations.

Denis JACQUES
Président UNPI 33-24 et URPI Nouvelle Aquitaine
06 75 23 66 60 – denis.jacques@33unpi.org

L’URPI Nouvelle Aquitaine, regroupe 12 associations de propriétaires privés, représente 3 400 000 logements dont 1 200 000 locatifs et tout son immobilier privé (commerces, bureaux, ateliers, usines,...), de la plus grande région de France. Présidée par Denis JACQUES, elle représente les propriétaires et copropriétaires immobiliers privés, les assiste, conseille et soutient.  

 Elle œuvre pour la promotion du droit de propriété face aux charges règlementaires, économiques, techniques et fiscales, pour la Liberté d’entreprendre, le respect de la planète, le bien être des occupants et la préservation du patrimoine immobilier, richesse de la France.