Copropriété : la jungle des assurances

EXAMEN — C’est souvent en cas de sinistre que l’on s’aperçoit que l’on était mal assuré. Ah, si j’avais su… Trop tard, le propriétaire peut se mordre les doigts de ne pas avoir prêté davantage attention à son contrat et de ne pas s’être renseigné auprès d’un professionnel. Personne n’aime se plonger dans la littérature aride des assurances, mais cet exercice, aussi fastidieux soit-il, se révèle précieux pour se prémunir contre d’éventuelles déconvenues.

Multirisque habitation, responsabilité civile, dommages-ouvrage… En matière d’immobilier, il existe de multiples assurances collectives et individuelles pour les immeubles. Certaines sont obligatoires, d’autres seulement recommandées, d’autres enfin, apparaissent purement facultatives. La question de l’assurance en copropriété est complexe, car elle est autant une assurance de biens qu’une assurance de responsabilité. Et pour compliquer un peu plus, la réglementation ne définit aucun contrat-type : d’une compagnie à l’autre, les garanties peuvent donc varier. Par exemple, l’assurance multirisque pour la copropriété comporte nécessairement les garanties classiques contre les incendies, les inondations, les tempêtes, le vol, etc. C’est le minimum. Mais certaines compagnies vont plus loin en ajoutant par exemple une garantie « effondrement » (oui, c’est une option) ou en élargissant la perte de loyers sur trois ans.

Dans un contexte de judiciarisation croissante, la question de la protection juridique doit aussi se poser. Quelle est la responsabilité des différents acteurs (syndics, syndicats des copropriétaires, copropriétaires, locataires, etc.) ? Est-ce que je peux me contenter de la protection prévue dans la multirisque ? Clairement, non. En règle générale, pour prévenir les nombreux conflits auxquels sont exposées les copropriétés, cette protection juridique apparaît insuffisante et mérite d’être un peu musclée. Oui, la question de l’assurance en copropriété apparaît décidément bien complexe. Mais pour protéger efficacement le patrimoine comme les personnes qui l’occupent ou qui le possèdent, elle ne peut cependant être prise à la légère. Voici quelques points d’attention pour ne pas se perdre dans la jungle des assurances.

La multirisque immeuble, un contrat indispensable pour la protection du patrimoine immobilier

Aucune loi n’exige une assurance collective pour une copropriété. Seule obligation récente, depuis 2014, la loi Alur impose au syndicat des copropriétaires de s’assurer contre les risques de responsabilité civile.

Cette garantie de responsabilité civile de la copropriété a pour but d’indemniser les dommages matériels ou corporels causés à autrui par le bâtiment ou par les personnes affectées au service de l’immeuble (concierge, agent d’entretien, etc.)

« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre soit en sa qualité de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Chaque syndicat de copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité dont il doit répondre. » (loi 2014- 336 du 24 mars 2014).

Il ne faut pas en déduire que, dans le passé, la souscription d’une police d’assurance était facultative, car la majorité des règlements de copropriété prévoient une obligation d’assurance.

En effet, le syndic a pour mission de pourvoir à l’entretien et à la conservation des parties communes. En cas de défaut d’assurance, sa responsabilité peut être retenue pour carence fautive, dès lors qu’il lui appartient d’administrer l’immeuble.

La loi Alur impose donc au syndic de soumettre au vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires (AG) la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile qui incombe au syndicat. En cas de refus, peu probable, de l’AG, cette assurance pourra être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires en application de l’article L112-1 du Code des assurances. Cette garantie de responsabilité civile est en règle générale intégrée dans le contrat d’assurance multirisque immeuble qui regroupe des garanties dommages (incendie, tempête, vol, etc…) et des garanties de responsabilité.

Dans certains cas (notamment le cas d’un contrat résilié pour sinistralité aggravée ou le cas d’une copropriété frappée par un arrêté de péril), le syndicat des copropriétaires ou le syndic agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires se trouvent confrontés à un refus des compagnies d’assurance de délivrer la garantie responsabilité civile obligatoire. Ils peuvent alors saisir le Bureau central de tarification (BCT). Cette procédure, gratuite, est soumise à un formalisme très rigoureux qui doit impérativement être respecté. Après l’intervention du BCT, la compagnie choisie par le syndic est obligée d’appliquer la décision du BCT.

L’assurance multirisque immeuble couvre la réparation des conséquences d’un sinistre. Elle va donc permettre l’indemnisation des dommages provoqués par un sinistre, moyennant le paiement d’une cotisation calculée en fonction du risque. Pour l’assureur le risque, c'est l’immeuble, et par conséquent, le montant de la cotisation sera déterminé en fonction plusieurs paramètres dont principalement : la superficie et la hauteur de l’immeuble, sa date de construction, son état de conservation, son occupation, la nature des matériaux de construction, sa situation géographique, sa sinistralité passée (36 derniers mois) ou actuelle, la présence dans l’immeuble de risques aggravants (restaurant, pizzeria, etc.).

L’augmentation de l’intensité et de la fréquence des sinistres liés au dérèglement climatique ou aux catastrophes naturelles constitue et constituera à l’avenir un critère déterminant de la tarification de l’assurance des biens immobiliers. Certains évoquent déjà la problématique de l’assurabilité de certains risques.

La multirisque immeuble couvre habituellement toutes les parties immobilières et immobilières par destination (c’est-à-dire les biens meubles qui ne peuvent être détachés sans détérioration du support) qu’elles soient communes ou privatives. Sont généralement garantis les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans ses parties privatives (parquet, cloisons, etc.), dès lors qu’on peut les qualifier d’immeubles par nature ou par destination. Elle couvre aussi l’ensemble des biens nécessaires à l’exploitation de l’immeuble (locaux techniques et ascenseurs).

Les aménagements et les embellissements personnels non immobiliers des copropriétaires occupants et non occupants ne sont pas garantis par l’assurance multirisque immeuble qui est souscrit au profit de la copropriété. La couverture de ces éléments relève du contrat multirisque personnel du copropriétaire occupant ou non occupant.

En complément des garanties de base listées ci-dessus, sous l’impulsion des courtiers spécialisés (dont Odéalim, Galian, Verspieren, Verlingue, Satec), les assureurs proposent des garanties supplémentaires couvrant notamment les honoraires d’expert d’assuré, l’effondrement, les frais de de déblai, la perte des loyers sur 3 ans au lieu de 2 ans, etc.

Les multirisques immeubles se ressemblent, mais elles sont toutes différentes, il n’existe pas de contrat type. À noter par exemple que la garantie « effondrement » est une garantie optionnelle dont le montant varie selon les compagnies d’assurance. Pour comparer différentes propositions, il convient donc de lire attentivement les tableaux récapitulatifs de garanties figurant dans les Conditions générales ou les intercalaires des courtiers afin d’analyser les garanties proposées, les franchises et les plafonds d’indemnisation.

Les immeubles assurés sont en général garantis en valeur de reconstruction, soit avec application d’un coefficient de vétusté (vétusté déduite), soit en valeur à neuf. La valeur de reconstruction correspond au prix des matériaux de construction plus le coût de la main d’œuvre. La valeur à neuf est la valeur de reconstruction, vétusté déduite, à laquelle on ajoute le pourcentage de valeur à neuf précisé dans le contrat (25 % ou 33 %) à la valeur de reconstruction. L’immeuble doit être reconstruit à l’identique dans un délai de 2 ou 3 ans, sauf impossibilité absolue. Mais le contrat d’assurance peut également autoriser le réemploi de l’indemnité dans un autre lieu.

Les contrats multirisques immeubles sont généralement indexés (indice FFB). Cette indexation fait varier les éléments chiffrés du contrat (cotisation, montants garantis, franchises).

Depuis les attentats du 11 septembre 2001, les assureurs incendie, qui doivent couvrir le risque « attentat », limitent contractuellement leur engagement en matière d’indemnisation totale par l’introduction d’une limitation contractuelle d’indemnité (LCI). La limitation contractuelle d’indemnité est le plafond ou montant maximum d’indemnité (non indexé), convenu d’un commun accord entre l’assureur et l’assuré, susceptible d’être versé à la suite d’un sinistre garanti. Le montant de la limitation contractuelle d’indemnité doit être très supérieur à la valeur de reconstruction de l’immeuble.

Aussi complète soit-elle, la multirisque immeuble est insuffisante pour une protection globale de la copropriété en raison des nombreux litiges auxquels les copropriétés sont régulièrement confrontées. Il est très utile pour un syndicat de copropriétaires de souscrire, en complément, une assurance protection juridique qui favorisera le règlement des litiges (contentieux avec un prestataire, avec un salarié du syndicat, etc.). Depuis la parution du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015, une tentative de règlement amiable des litiges est obligatoire. Ce décret oblige de justifier dans l’acte introductif d’une instance (assignation ou requête) d’une tentative préalable de résolution amiable du litige. Les contrats de protection juridique proposent fréquemment une option pour la prise en charge des frais de contentieux liés aux impayés de charges copropriétés. Certains courtiers (dont Odéalim et Verspieren) recommandent la souscription d’une garantie des charges impayées pour assurer l’équilibre de la trésorerie de la copropriété en cas de défaillance d’un ou plusieurs copropriétaires. Cette assurance suscite un intérêt grandissant de la part des copropriétés de moins de 25 lots.

L’assurance responsabilité civile des copropriétaires, occupants ou non occupants : obligatoire et très utile

Les copropriétaires, occupants ou non, doivent souscrire une assurance responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers (copropriétaires, voisins, etc.) et dont l’origine se trouverait dans leurs parties privatives. Cette garantie est généralement incluse dans le contrat multirisque habitation du copropriétaire occupant.

Le copropriétaire non occupant (bailleur), doit souscrire une assurance responsabilité civile imposée par le législateur (PNO (1)/ CNO (2)) que le logement soit occupé ou non par un locataire. Mal comprise et bien qu’obligatoire, cette assurance n’est toujours pas souscrite par certains copropriétaires, en raison probablement de l’absence de sanction légale et de la persistance d’une fausse idée reçue selon laquelle la complémentarité entre la multirisque immeuble et l’assurance du locataire offre une protection totale.

Pourtant, la responsabilité du copropriétaire bailleur peut être engagée en cas de sinistre. Prenons un exemple :

« Un incendie survient, provoqué par une installation électrique défectueuse située dans l’appartement loué. Le logement, les meubles et une partie de la cage d’escaliers sont grandement endommagés. Le sinistre ayant pour origine un défaut d’entretien, la responsabilité du bailleur est engagée. L’assurance responsabilité civile du copropriétaire non occupant interviendra pour la prise en charge des dommages ». Le copropriétaire bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état d’entretien et de faire pendant toute la durée du bail les réparations autres que locatives. Le non-respect de cette obligation peut engager sa responsabilité (défaut d’entretien). Sa responsabilité peut également être recherchée en cas de sinistre dans un local vacant, pendant une période d’inoccupation entre deux locataires. Il peut aussi être responsable des agissements de son locataire.

Dans le cadre d’un dégât des eaux, si le locataire n’est pas assuré, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) désigne l’assurance propriétaire non occupant gestionnaire du sinistre. Les contrats multirisque bailleur proposés aujourd’hui par certains courtiers ou compagnies d’assurance (dont Galian, Sada) associent des garanties dommages à la garantie responsabilité civile obligatoire et interviennent lorsque le locataire n’est pas assuré ou en cas d’insuffisance de garanties dans la multirisque du locataire ou de la copropriété.

Dans le cadre d’une monopropriété, le propriétaire a intérêt à souscrire une assurance de dommages et de responsabilité pour l’ensemble de son bien immobilier.

Une assurance dommages-ouvrage : quel intérêt ?

Compte tenu des objectifs de la loi Climat et Résilience, de nombreuses copropriétés vont devoir engager des travaux. Il est donc important de savoir, à l’occasion de projets de travaux en copropriété, quelle assurance souscrire pour être parfaitement protégé et en règle par rapport aux obligations légales. Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, d’extension ou de rénovation du gros oeuvre (ossature du bâtiment) par une entreprise doit souscrire une assurance dommages-ouvrage (D.O.).

La loi Spinetta (1978) a rendu obligatoire un système à double détente :

• d’une part, tout constructeur (entrepreneur, maître d’oeuvre, architecte, ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage) est soumis à un régime de responsabilité. La loi Spinetta oblige donc le constructeur à souscrire une assurance décennale pour couvrir la garantie sur 10 ans due à son client.

• d’autre part, une assurance obligatoire doit également être souscrite par le maître d’ouvrage ; c’est l’assurance dommages-ouvrage (D.O.).

En principe, l’assurance dommages-ouvrage débute à la fin de l’année de parfait achèvement, un an après la réception des travaux. Elle expire en même temps que la garantie de responsabilité décennale du constructeur, soit 10 ans après la réception des travaux.

La réception prononcée contradictoirement est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves.

Durant l’année qui suit la réception des travaux, le constructeur ou l’entrepreneur est tenu à une obligation de parfait achèvement. Il doit réparer tous les désordres mentionnés dans les réserves lors de la réception ou par voie de notification écrite pour les dommages intervenus dans l’année suivant la réception, peu importe leur nature et leur importance et qu’ils ne soient pas dus à l‘usure des matériaux. Il appartient au syndic de la copropriété de souscrire pour le compte du syndicat des copropriétaires une assurance dommage-ouvrage lorsqu’il s’agit de travaux dans les parties communes (réfection de la toiture, façades, installation d’un ascenseur, etc…). En cas de travaux programmés dans les parties privatives, c’est au copropriétaire concerné de souscrire cette assurance.

Cette assurance a pour objet d’intervenir, en préfinancement et sans examen de responsabilité, en cas de dommages de nature décennale (solidité ou impropriété à destination). Elle permet de procéder aux remboursements ou à l’exécution des réparations faisant l’objet d’une garantie décennale, sans attendre une décision de justice pour l’attribution ou la répartition des responsabilités. L’assureur dommages-ouvrage exercera ensuite un recours contre l’assureur du responsable des dommages.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires, lorsque des travaux sont envisagés, le syndic a pour mission de conseiller les copropriétaires en expliquant précisément l’intérêt du contrat et de mettre au vote la souscription d’une assurance dommage-ouvrage. Il est tenu de rappeler lors du vote que la souscription de l’assurance dommages-ouvrage constitue une obligation légale. S’il manque à son devoir, il s’agit d’une faute de gestion qui peut engager sa responsabilité civile en cas de sinistre.

L’assurance dommages-ouvrage couvre les malfaçons ou les vices qui menacent la solidité de la construction et les désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage. Sont donc garantis par exemple, un effondrement de toiture, des fissures importantes, un défaut d’isolation thermique des murs. Sont également garantis les dommages affectant les éléments d’équipement, qu’ils soient indissociables, comme ceux dont la dépose ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détériorer le support (par exemple, le remplacement de canalisations encastrées), ou dissociables (une chaudière). À noter que la garantie des éléments d’équipements dissociables commence après le délai de parfait achèvement et se termine à l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la réception. Cette garantie non soumise aux clauses types obligatoires peut comporter une limitation, des exclusions ou une franchise. Pour connaitre précisément le contenu de cette garantie, il convient de se reporter aux Conditions générales du contrat souscrit.

L’assurance dommages-ouvrage garantit les dommages apparents ou non lors de la réception des travaux.

Le maître d’ouvrage, peut également saisir l’assureur dommages-ouvrage :

• avant la réception, lorsqu’après une mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage conclu avec l’entreprise est résilié pour inexécution de l’obligation de réparer ;

• après la réception, pendant l’année de parfait achèvement s’il constate que l’entrepreneur, après l’envoi d’une mise en demeure, n’effectue pas les travaux nécessaires pour remédier aux réserves formulées lors de la réception dans les délais convenus, ou à défaut dans un délai de 90 jours.

Par contre ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage les sinistres survenant pendant les travaux qui relèvent de la responsabilité de l’entrepreneur et le non achèvement des travaux dans les délais prévus.

Bien que la souscription de la dommages-ouvrage soit obligatoire, elle donne lieu à des débats sur son utilité suivant les travaux envisagés, sachant qu’elle représente une dépense complémentaire plus ou moins importante en fonction des devis. Les maîtres d’oeuvre en charge des travaux, les assureurs et les courtiers peuvent être consultés.

Malgré le caractère obligatoire de la souscription d’un contrat dommages-ouvrage et l’intérêt des garanties proposées, certains copropriétaires refusent de voter sa souscription en AG, persuadés que la mise en cause de la responsabilité décennale des entreprises permettra d’obtenir, à moindre frais, la réparation des désordres ou du préjudice…

Les locataires ont des obligations d’assurance, en cas de défaut c’est le propriétaire (ou le gestionnaire locatif) qui prend des risques

Tout locataire est responsable des dommages causés au bien loué (article 1732 et suivant du code civil), à moins qu’il ne prouve qu’ils ont eu lieu sans sa faute. Depuis la loi du 6 juillet 1989, cette responsabilité civile doit être couverte par une assurance des risques locatifs destinée à garantir la réparation des dommages. Cette obligation ne s’applique ni aux locations saisonnières, ni aux meublés (hors résidence principale), ni aux logements de fonction. Il est important pour le gestionnaire locatif (ou le bailleur) de vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance couvrant le risque locatif.

Lorsque le locataire ne présente pas, après rappel, une attestation d’assurance habitation en cours de validité, deux solutions doivent être envisagées :

• résilier le contrat de bail. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, un commandement rédigé par un commissaire de justice demande au locataire de souscrire un contrat d’assurance. En l’absence de réponse du locataire, à la fin d’un délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement, le bail prend fin de plein droit.

• souscrire une assurance «pour compte du locataire». Et dans ce cas la cotisation réglée peut être récupérée par douzième auprès du locataire.

La colocation est un cas particulier. Si la colocation fait l’objet d’un bail unique, la souscription d’une assurance commune est parfaitement possible et recommandée. C’est la solution la plus judicieuse, l’ensemble du logement et ses occupants sont couverts par un seul contrat d’assurance.

Cette formule implique cependant la signature d’une seule personne qui sera le premier responsable aux yeux de la compagnie d’assurance. Les autres colocataires sont mentionnés dans le contrat en tant qu’assurés et bénéficient des mêmes garanties, en fonction de la formule ou de l’option choisie. Si « le preneur » responsable vient à quitter la colocation, l’assureur exigera la désignation d’un nouveau « preneur » pour pouvoir maintenir le contrat. Une autre solution prévue par la loi Alur consiste à ce que le propriétaire, avec l’accord des colocataires, souscrive lui-même une assurance « pour compte », dont les primes sont récupérables comme dans le cas précédemment évoqué.

En résumé, les assurances de l’immobilier, obligatoires ou non, constituent une protection indispensable du patrimoine immobilier et des personnes qui le détiennent, l’habitent ou le gèrent. C’est un domaine complexe et en évolution ; plus que jamais, il ne faut rien négliger et se faire accompagner par des professionnels.