1. / Déclaration de début d'activité.

  Au plus tard 15 jours après le début de l'activité, le propriétaire doit établir une déclaration de début d'activité afin d'obtenir un numéro de SIRET. Pour cela il doit remplir le formulaire P0i et le déposer au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépent le bien mis en location (en cas de pluralité de locations meublées, le greffe du Tribunal de Commerce compétent est celui où est située la location qui génère les revenus les plus élevés).

2. / Option d'imposition

Une fois le numéro SIRET  obtenu, le propriétaire doit signaler à l'administration fiscale sa volonté de lever l'option d'imposition au réel. 

      -s'il s'agit de la première année d'activité de LMNP (et donc la première déclaration de revenus locatif LMNP) la demande d'imposition au régime réeel doit être envoyée à tout moment via un courrier recommandé au Centre des Finances Publiques, ou lors de la première déclaration des revenus locatifs au réel.

        - s'il ne s'agit pas de la première année d'activité LMNP et que les revenus LMNP des années précédentes étaient déclarés au micro BIC, le propriétaire doit envoyer la levée d'option avant le 1er février de l'année pour laquelle il  souhaite bénéficier du régime réel.

                A noter que l’option est valable pour deux ans et se reconduit tacitement.

3. / Liasse fiscale et comptable

      La déclaration des revenus au réel nécessite de produire une liasse fiscale (document qui reprend l'essentiel des informations comptables de l'année écoulée, ainsi que la déclaration de résultat de l'entreprise). Les obligations comptables de cette déclaration étant lourdes (production d'un bilan comptable détaillant les amortissements, production d'un compte de résultat,…) le recours à un expert comptable est indispensable.

4. / Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

      Les loueurs en meublé (professionnels ou non professionnels) sont assujettis à la CFE, quel que soit le régime d'imposition choisi.
      Suite à la réception du SIRET, le bailleur doit compléter et renvoyer dans les 15 jours le formulaire CERFA n°1447-C-DS relatif à l'activité afin que la CFE puisse être calculée.

Exonération de CFE

      -  la location exceptionnelle d'une partie de l'habitation personnelle (principale ou secondaire) lorsque la location ne présente aucun caractère périodique (attention les locations renouvelées chaque année ne sont pas considérées comme exceptionnelles)

      - la location ou la sous-location d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale du bailleur est exonéréelorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire) et que le prix de location demeure fixé dans des "limites raisonnables"

      - les personnes qui donnent en location ou en sous-location meublée tout ou partie de leur habitation personnelle, notamment à titre de « meublé de tourisme » sauf décision contraire des EPCI.

Depuis le 1^er janvier 2019, une exonération de CFE est accordée automatiquement  aux redevables dont la base d'imposition répond à la définition de base minimum (article 1647 D du CGI) et dont le montant de chiffre d’affaires ou de recettes, au cours de la période de référence est inférieur ou égal à 5 000 €.

      Attention, une déclaration n° 1447 M-SD doit ensuite être souscrite au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai, en cas de modification de la surface des locaux, de demande d’exonération et/ou de modification d’un élément quelconque de la précédente déclaration, survenue au cours de la période de référence.

Plafonnement de la CFE :

Il est possible de bénéficier du plafonnement de la CFE en fonction de la valeur ajoutée. Pensez à demander à votre expert-comptable de procéder à cette demande de plafonnement qui peut représenter jusqu’à la moitié de la CFE, voire parfois bien plus.

5./ Compte bancaire

 Depuis la loi PACTE du 22 mai 2019, les entrepreneurs individuels (et donc les loueurs en meublé non professionnels ou professionnels) ont l’obligation de créer un compte dédié à l’activité si leur chiffre d’affaires (le montant des loyers perçus) a dépassé 10.000 euros pendant 2 années civiles consécutives.

6./ Réduction d’impôts pour frais de comptabilité

 Il est possible de réduire ses frais de déclaration au régime réel simplifié en adhérant à un centre de gestion agréé (sous condition de réaliser moins de 72 600€ de chiffre d'affaires, de résider en France et de créer l'activité en nom propre et pas en indivision).

En effet, en adhérant à un organisme de gestion agréé (OGA) comme un centre de gestion agrée (CGA), vous pouvez vous faire rembourser 2/3 des frais de comptabilité (frais de comptabilité + les frais d'adhésion au CGA) sous forme de réduction d'impôt (à hauteur de 915€ au maximum).