Encadrement des Loyers - UNPI 33-24

Unpi 33-24 répond au baromètre encadrement des loyers

2025-09-09

08 septembre 2025

Critique du baromètre de l’encadrement des loyers

Résumé : Les résultats de ce baromètre sont totalement fantaisistes et nous le démontrons à l’appui de l’article 140 de la loi ELAN, mais aussi en nous basant sur la méthodologie statistique qui a été gravement bafouée pour élaborer ce baromètre. C’est également vrai pour toutes les précédentes versions de ce pseudo-indicateur. Nous démontrons aussi que le loyer de référence ne correspond pas à la médiane des loyers, ce qui remet en cause le principe même de l’encadrement des loyers.

Introduction

Rappel de la méthodologie du baromètre

Depuis 5 ans la Fondation pour le Logement des Défavorisés publie chaque année une pseudo-étude baptisée « Baromètre de l’encadrement des loyers » ; les résultats seraient basés sur les données produites par les internautes volontaires qui ajouteraient une extension baptisée « encadrement-loyers » à leur navigateur internet. La méthodologie est expliquée sur le site internet encadrement-loyers.fr

Critique du dispositif de collecte et de l’analyse des données

Cette méthodologie indique que le « barème » estimé par l’extension et auquel le loyer devrait être conforme est toujours calculé conformément à la loi, et en faveur du bailleur en cas de données manquantes : toutes les caractéristiques essentielles du logement sont donc récupérées : zone géographique, nombre de pièces, année de construction, surface du logement, et s’il est loué meublé ou non.
2.1. Mais le complément de loyer n’est pas pris en compte dans l’analyse des résultats :
La mention du complément de loyer dans l’annonce, qui rend ce dépassement parfaitement légal, est totalement « oubliée », sauf dans les précisions méthodologiques et dans les conclusions ! Pourtant si cette extension informatique est capable de récupérer ou d’estimer les caractéristiques essentielles du logement, alors elle est évidemment capable de vérifier l’existence dans l’annonce d’un complément de loyer revendiqué par le bailleur. Le fait que cette analyse ne soit pas faite révèle à l’évidence l’existence d’un apriori . . . .

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lutte judiciaire contre l'encadrement des loyers.

2024-11-18

L'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) a le plaisir de vous informer dans ce communiqué de presse de la victoire de l'UNPI dans sa lutte judiciaire contre l'encadrement des loyers à Paris.

"La procédure judiciaire évoquée ici met en évidence l’illégalité de l’encadrement des loyers à Paris en 2020.
Elle marque aussi l’attachement des propriétaires à défendre de façon constante le droit de propriété, non seulement à Paris mais sur l’ensemble du territoire national.
En effet, le dispositif de l’encadrement des loyers souffre de dysfonctionnements graves affectant les droits du propriétaire, pourtant garantis par la Constitution . . . ."

Le Conseil d’État a été saisi

2023-04-21

Retrouvez l'article du Journal sud-Ouest

Ces propriétaires qui contestent encore l’encadrement des loyers
L’expérimentation menée dans l’agglomération bordelaise
ne fait pas que des heureux. Le Conseil d’État a été saisi

BORDEAUX
Samuel Ribot / ALP
gironde@sudouest.fr

TV7 Bordeaux - Encadrement des loyers et valeur de référence

2023-03-02

Sur TV7, La Chambre des Propriétaires de Bordeaux demontre que :

"En utilisant un loyer de référence juste, dont la valeur représente le loyer médian quelle que soit la surface du logement, l'encadrement des loyers n'impacterait qu'une infime minorité de logements.
Ce qui montre une fois de plus que les loyers ne sont pas élevés à Bordeaux."

voir l'émission La Grande Edition - TV7 du 1 mars 2023

Communiqué de presse "Encadrement des Loyers"

2023-02-24

Communiqué de presse « Encadrement des Loyers »

Les loyers de référence sont faux car ils ne correspondent pas au loyer médian !

La Chambre des Propriétaires de Bordeaux travaille depuis plus de trois ans sur le dispositif d’encadrement des loyers instauré par l’article 140 de la loi ELAN, récemment modifié à plusieurs reprises. Ces travaux ont déjà débouché sur plusieurs démarches amiables restées sans suite et sur une requête en Conseil d’État dont la décision est attendue prochainement. Plus récemment ils ont permis de montrer que les loyers de référence ne correspondaient pas au loyer médian tel que prévu dans la loi ELAN, article 140, II, alinéa 2 ainsi libellé :
« Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. ».

La conséquence de cette erreur est que la quasi-totalité des loyers perçus comme "élevés", c’est-à-dire dépassant le loyer de référence majoré, sont en fait inférieurs au loyer médian + 20% (équivalent au loyer de référence majoré).

L'article 140 de la loi ELAN, qui définit le cadre d'expérimentation de l'encadrement des loyers est peu précis sur la définition du loyer de référence. Il précise simplement : "Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. ".
Il aurait été judicieux qu'il complète cette définition, après le mot « médian » par "quelle que soit la surface du logement".

La conséquence de cette définition peu précise est qu’aujourd'hui, dans toutes les collectivités ayant mis en place l'encadrement des loyers, le loyer de référence apparaît en fait comme étant le loyer médian pour la seule surface médiane et ce loyer de référence est ensuite utilisé abusivement et sans correction pour tous les logements de la même catégorie même si leurs surfaces sont différentes, ce qui aboutit à l'aberration que tous les professionnels constatent: les logements ayant les surfaces les plus faibles sont les plus impactés par le dispositif !

Nos calculs, qui s'appuient sur les données communiquées par les adhérents de la Chambre des Propriétaires de Bordeaux, démontrent que :

près du quart des logements "une pièce" dépasseraient le loyer de référence majoré au regard de l'arrêté préfectoral du 10 juin 2022, alors que dans les faits moins de 5% dépasseraient la médiane majorée de 20%.
environ 10% des logements de deux pièces et plus seraient impactés de la même manière.

En utilisant un loyer de référence juste, ont la valeur représente le loyer médian quelle que soit la surface du logement, l'encadrement des loyers n'impacterait qu'une infime minorité de logements. Ce qui montre une fois de plus que les loyers ne sont pas élevés à Bordeaux.
Consciente du préjudice énorme que cause aux bailleurs privés cette mauvaise application de la loi, la Chambre des Propriétaires de Bordeaux étudie actuellement tous les recours possibles afin que les bailleurs lésés soient justement indemnisés.

Bordeaux, le 21 février 2023

Denis JACQUES
Président de la Chambre des Propriétaires de Bordeaux
06 43 35 33 25 / denis.jacques@cspi33.odenis.jacques@cspi33.orgrg

- voir article complet et détail de calcul en téléchargement -

Les propriétaires répondent au Mag de Bordeaux

2022-12-19

Réunion Information - Encadrement des Loyers

2022-10-18

Réunion INFORMATION - Encadrement des loyers Bordeaux - Mardi 25 octobre (15h)

L'encadrement des loyers s'applique essentiellement aux nouvelles mises en location de logement et de nombreuses solutions légales existent pour conserver le loyer actuel (en particulier le complément de loyer).

Vous pouvez :

Vous informer en suivant la réunion d'information programmée sur le sujet : le Mardi 25 octobre 2022 à 15h00
(participation possible en présentiel et en visio).
Incription -- cliquer ICI --

Si vous participez en visio, vous pourrez vous connecter une heure avant le début de la réunion, pour tester la connexion ou au plus tard 5 mn avant,
-- cliquer ICI --
Nous consulter si vous avez besoin de renseignements ou de précisions.

L'ENCADREMENT des LOYERS d'habitation est effectif à BORDEAUX uniquement, depuis du 15 juillet 2022,

(les autres communes de BORDEAUX METROPOLE ne sont pas concernées par ce dispositif)

Retrouvez la présentation (Pdf) de la réunion d'information du 12 juillet 2022 : -- cliquer ICI --

Point détaillé sur ce dispositif et ses modalités d'application,
Informations pour le gérer au mieux, sans perte de loyer, ou en minimisant celle-ci.

Encadrement des loyers à Bordeaux depuis 15 juillet 2022

Le loyers d'un logement mis en location (1ère mise en location, changement de locataires, renouvellement de bail) à Bordeaux avec un bail d'habitation (y compris bail mobilité) à partir du 15 juillet 2022 doit respecter des loyers de référence minoré et majoré.

⇒ Il est possible de consulter dès à présent ces valeurs à l'aide de ce simulateur de Bordeaux Métropole.

L'arrêté préfectoral n° 33-2022-06-20-00002 du 20/06/2022 ainsi que les informations utiles sur ce dispositif d'encadrement des loyers sont disponibles sur le site internet de la préfecture de la Gironde à la rubrique Habitat, logement : https://www.gironde.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire-construction-logement/Habitat-logement/Encadrement-des-loyers-a-Bordeaux/Dispositif-d-encadrement-des-loyers⇒

⇒ Cartographie dynamique des secteurs géographiques sur la commune de Bordeaux mentionnés dans l'arrêté préfectoral n° 33-2022-06-20-00002 du 20/06/2022 relatif à l'encadrement des loyers sur Bordeaux.

TV7 Bordeaux - Encadrement des loyers

2022-07-21

Les loyers des logements du parc privé sont encadrés à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022

Communiqué de presse

L’arrêté préfectoral du 20 juin 2022 fixant les loyers de référence dans la commune de Bordeaux a été publié.
La Chambre des Propriétaires de Bordeaux, de la Gironde et de la Dordogne – UNPI 33/24, s’est toujours opposée à ce dispositif injuste, injustifié et inadapté, en particulier à travers deux recours en Conseil d’État.

L’examen des loyers de références majorés et des conditions de leur application à des cas concrets montre la stupidité du dispositif et ses effets pervers.
En voici quelques exemples :

Les loyers des logements les moins chers de Bordeaux devront encore baisser, c’est le cas par exemple des studios de 15 à 20 m2, loués aujourd’hui entre 400 € et 500 € hors charges qui devront baisser de 100 €/mois environ !
Inversement les grands studios loués 650 €uros et plus ne seront pas impactés !
Dans une même rue, le passage d’une zone à l’autre fait que deux immeubles voisins auront des loyers maxima différents de plus de 10% !
Pour un type de logement déterminé, les logements de petite surface sont très souvent impactés alors qu’ils sont déjà les moins chers : comme si le loyer d’un logement était une variable linéaire de la surface !

Après avoir mis en place le permis de louer dans plusieurs communes de la métropole, avec des résultats sans rapport avec les annonces initiales, la ville et la Métropole de Bordeaux continuent à vouloir réguler toujours plus le logement.

Nous prédisons que les difficultés à se loger vont augmenter de façon importante dans les mois et les années qui viennent, alors que la construction de nouveaux logements en grand nombre est la seule solution pour loger décemment tous les habitants.

Encadrement des loyers sur Bordeaux

2022-07-13

INFORMATION - Encadrement des loyers Bordeaux

L'ENCADREMENT des LOYERS d'habitation sera effectif à BORDEAUX uniquement, à partir du 15 juillet 2022,
malgré nos recours en Conseil d'Etat. Nous sommes en attente des décisions.

(les autres communes de BORDEAUX METROPOLE ne sont pas concernées par ce dispositif)

Retrouvez la présentation (Pdf) de la réunion d'information du 12 juillet 2022 : -- cliquer ICI --

Point détaillé sur ce dispositif et ses modalités d'application,
Informations pour le gérer au mieux, sans perte de loyer, ou en minimisant celle-ci.

Encadrement des loyers à Bordeaux à partir du 15 juillet 2022

L’encadrement des loyers n’a pas de sens, pour au moins trois raisons

2021-12-26

Depuis près de 10 ans, août 2012, les loyers n’augmentent plus : ainsi, dans les 28 zones tendues de France, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’IRL, même lors d’un changement de locataire, et par construction, l’IRL est inférieur à l’inflation.
En dehors des zones tendues, le locataire à le choix entre plusieurs logements et peut donc choisir celui qui lui convient, selon ses moyens.
Lorsque l’encadrement des loyers est mis en place, les valeurs maximales de loyers fixées par les préfectures, les loyers de référence majorées, peuvent être dépassées en ajoutant un complément de loyer. Si le logement justifie de caractéristiques de confort déterminantes ou d'une localisation particulière.
Il est compréhensible que s’il est situé à l’étage noble d’un immeuble haussmannien, équipé par exemple de parquets anciens, de moulures au plafond, d’un salon avec cheminée, de chambres toutes équipées d’une salle d’eau privative, avec vue sur un monument historique ou un jardin, ou d’un seul de ces éléments, alors il peut justifier d’un complément de loyer librement accepté par le locataire !
Tout le monde n’aspire pas à habiter dans un logement standard, même conforme au loyer encadré !
Le loyer de référence utilisé avec l’encadrement des loyers ne prend pas en compte le poids des pièces « techniques » dans le montant du loyer : ainsi le principe de l’encadrement des loyers prévoit qu’un logement T1 de 15 m² a le même loyer de référence qu’un T1 de 30 m², par exemple 20 €/m². Or les prix des m² de la salle de bain et de la cuisine ne sont pas les mêmes que ceux d’un m² de chambre.
Est-ce qu’un T1 de 30m² justifie de par sa seule surface d’un loyer double de celui d’un T1 de 15 m² ? évidement non !
Dans le cas des T1, ce seul biais justifie qu’une proportion très importante des logements ont un loyer qui dépasse le loyer de référence majoré.
Dans les faits, sans entrer dans le détail, chacun comprendra qu’un T1 standard de 15 m² puisse être loué 400 €uros, alors qu’un T1 standard de 30 m² sera loué environ 600 €uros (loyers donnés à titre d’exemple, sans localisation géographique).

L'observation des statistiques montre que la majorité des logements dont le loyer dépasse le loyer de référence majoré sont des T1 ! ce qui confirme l'importance de cet énorme biais.